Thị Trường BĐS TP.HCM Tháng 4 Đứt Mạch Tăng?

Thị trường BĐS tháng 4/2024 không duy trì được phong độ "bứt tốc" của tháng 3 trước đó khi có sự sụt giảm nhẹ sức mua ở hầu hết phân khúc. Cụ thể, lượt tìm kiếm nhà đất trên cả nước ghi nhận giảm 7%, dù lượng tin rao bán tăng nhẹ 4%.

Với thị trường BĐS TP.HCM, sức mua cũng hạ nhiệt ở hầu hết các phân khúc. Nhu cầu tìm mua BĐS TP.HCM giảm 3%, lượng tin đăng bán nhà đất TP.HCM giảm 4%.
Căn hộ chung cư và biệt thự là hai phân khúc có lượt tìm mua giảm mạnh nhất, vào khoảng 6%. Nhà riêng cũng giảm 2%, nhà phố giảm 1% và đất nền dự án giảm 2%. Đất nền tự do rao bán trong dân là phân khúc duy nhất trong tháng 4 có lượt tìm mua tăng, mức tăng khiêm tốn tầm 1%.

DIỄN BIẾN NỔI BẬT CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM QUÝ 1/2024
Những diễn biến nổi bật về cung – cầu, giá và thanh khoản của thị trường BĐS TP.HCM trong quý 1/2024.
Xét về lượng tin đăng, trong tháng 4 thị trường BĐS TP.HCM có cải thiện rõ nét về nguồn tin đăng bán và thuê bất động sản. Trong đó, đất nền và đất nền dự án là hai phân khúc có lượng tin đăng bán tăng nhiều nhất, lần lượt là 4% và 8%. Nhà riêng và biệt thự TP.HCM tăng 1-2%, còn căn hộ TP.HCM lại thiếu sản phẩm mới đăng bán, tin đăng giảm 5%.
Thị trường BĐS TP.HCM với mảng cho thuê cũng chưa có sự hồi phục toàn diện. Trong tháng 4/2024, nhu cầu thuê nhà riêng và cửa hàng đã tăng thêm lần lượt 9% và 10% nhưng các loại hình cho thuê khác như thuê chung cư, nhà phố, văn phòng đều giảm sâu từ 10-16% so với tháng 3 trước đó.
Lượng tin đăng cho thuê cũng giảm sâu trong tháng 4, giảm mạnh nhất ở loại hình nhà trọ với mức giảm 25%, nhà riêng giảm 16%, chung cư và nhà mặt phố TP.HCM giảm 9%, cửa hàng và văn phòng cho thuê giảm 11%.
Xét về giá bán, trong tháng 4, căn hộ TP.HCM có sự biến động giá nhẹ ở 3 loại hình cao cấp, trung cấp và bình dân. Trong khi căn hộ cao cấp có sự giảm giá nhẹ tầm 2% do rổ hàng thứ cấp mới hạ nhiệt. Phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân lại tăng giá đăng bán từ 1-5%, tăng mạnh ở loại hình chung cư bình dân do rổ hàng thứ cấp chào bán tháng qua có sự điều chỉnh giá. Đà giảm giá thứ cấp chung cư TP.HCM gần như đã chững lại, mức giá trung bình căn hộ TP.HCM hiện thấp nhất là 51 triệu đồng/m2 và cao nhất 337 triệu đồng/m2.
Với loại hình đất nền, nguồn cung đất nền TP.HCM chỉ chiếm chưa đến 2% so với khu vực Đông Nam Bộ. Thiếu cung khiến giao dịch cũng kém sôi động. Giá các lô đất nền TP.HCM đăng bán nhiều trong tháng 4 dao động trong khoản từ 34- 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, biệt thự đang được giao dịch nhiều ở khoảng giá từ 62-75 triệu đồng/m2.
Khó Cải Thiện Nguồn Cung Trong Tháng 5?
Dù có sự sụt giảm nhẹ trong tháng vừa qua nhưng nhìn chung thị trường BĐS TP.HCM vẫn đang duy trì đà phục hồi tích cực.
Thông tin mới đây từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết trong 4 tháng đầu năm 2024 đơn vị này đã xử lý hơn 120.000 hồ sơ giao dịch nhà đất, tăng 13% so với cùng kỳ 2023, tương đương tăng 15.000 hồ sơ. Dự báo giao dịch nhà đất TP.HCM quý 2 sẽ duy trì ở mức xấp xỉ 100.000 hồ sơ.

Còn theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự sụt giảm nhẹ của thị trường BĐS TP.HCM phần lớn đến từ việc thiếu sản phẩm giao dịch. Trong tháng qua, thành phố gần như chỉ có 1 dự án có nguồn cung chào bán chính thức là giai đoạn 2 dự án Akari City, công bố trong tháng 4/2024. Đây cũng là dự án hiếm hoi tại TP.HCM giai đoạn này vẫn duy trì giao dịch ổn định và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao.
Tỉnh lân cận TPHCM là Bình Dương trong tháng 4 vẫn có 6 dự án mới mở bán, cho thấy nguồn cung căn hộ TP.HCM vẫn vô cùng hạn hẹp. Tính từ đầu năm đến nay, thành phố cũng có một số dự án mới manh nha ra hàng, trong đó có 2 dự án hạng sang ở TP. Thủ Đức và quận 7 chính thức triển khai nhưng giỏ hàng khiêm tốn, mang tính thăm dò. Phần còn lại vẫn chỉ lác đác một vài sản phẩm tồn kho từ các dự án cũ hay giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu trước đó.
Giao dịch chính của phân khúc biệt thự và đất nền TP.HCM hầu như hoàn toàn là thị trường thứ cấp, do nhà đầu tư sang tay bán lại, thiếu nghiêm trọng dự án mới.
Thực trạng khát cung này dự kiến sẽ vẫn tiếp diễn trong tháng tới đây khi mà hầu hết các dự án đang và chuẩn bị triển khai ở TP.HCM vẫn chưa có kế hoạch bán hàng chính thức trong tháng tới.
Sự nghèo nàn nguồn cung của thị trường BĐS TP.HCM tiếp tục mở ra cơ hội cho các tỉnh lân cận “vợt” khách. Trong các sự kiện giới thiệu, mở bán dự án tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai trong tháng qua. Lượng khách hàng là nhà đầu tư, người mua nhà ở TP.HCM đến tìm hiểu và xuống tiền đang chiếm đa số. Bên cạnh mua đầu tư, tích lũy, không ít khách mua là để ở vì không kiếm được sản phẩm phù hợp tài chính ở TP.HCM lúc này.
Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp thị trường BĐS TP.HCM được dự báo sẽ không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh chóng, còn duy trì chính sách thanh toán "dễ thở" và tạo niềm tin nơi người mua qua các dự án trước đó.